Quy hoạch nhiều có nên mua nhà hay chờ thêm
Quy hoạch nhiều có nên mua nhà, hay chờ thêm một thời gian?
2 năm nay tin quy hoạch Hà Nội ra liên tục, nhiều khách nhắn em là cứ chờ xem thế nào đã. Bài này em kể vì sao những cây cầu, con đường “tự nhiên làm luôn” thật ra đã nằm trên bản vẽ từ hơn 10 năm trước, vì sao chờ hết quy hoạch là chờ mãi, và 3 trường hợp thường gặp khi tra quy hoạch một căn nhà phố Đống Đa.
Vì sao nhiều người muốn chờ hết quy hoạch rồi mới mua nhà
“Dạo này nhiều quy hoạch quá, chờ một thời gian nữa xem như thế nào.” Đây là tin nhắn một chú khách gửi em cách đây vài tháng, lúc em hỏi chú đã mua được nhà chưa. Đến bây giờ là tháng 10, chú vẫn đang chờ.
Không chỉ mỗi chú. Một cô khách hỏi em là bây giờ Hà Nội nhiều quy hoạch mới phải không cháu. Một cô khác nhờ em tìm nhà cho con trai, dặn thêm một câu là nhớ để ý kỹ quy hoạch, vì bây giờ Hà Nội nhiều quy hoạch lắm.
Em nghĩ lo quy hoạch là hoàn toàn có lý. Một căn nhà phố Đống Đa vài chục tỷ, có khi là tài sản cả đời của một gia đình. Ai cũng sợ mua xong thì dính vào quy hoạch mở đường.
Mà 2 năm nay tin quy hoạch đúng là dồn dập thật. Quận Đống Đa cũ không còn nữa, tách thành 5 phường. Rất nhiều cây cầu mới khởi công. Vành đai 1 vừa thông xe. Rồi đến dự án đại lộ ven sông Hồng. Rồi quy hoạch Thủ đô được điều chỉnh lại. Chỉ cần mở điện thoại ra là đọc được tin cầu mới, đường mới, dự án mới. Lo lắng rồi tạm dừng việc tìm nhà, em thấy đó là phản xạ rất tự nhiên.
Em không nói anh chị sai. Em chỉ muốn anh chị nhìn lại một chút xem những thứ “mới” đó bắt đầu từ đâu.
Cây cầu mới khởi công đã nằm trên bản vẽ 14 năm
Đọc báo thấy tin khởi công cầu Trần Hưng Đạo, phần lớn mọi người nghĩ thành phố vừa nghĩ ra cây cầu đấy. Thực ra không phải vậy.
- Năm 2011, cây cầu này đã có trong quy hoạch chung Hà Nội.
- Năm 2022, thành phố vẽ chi tiết hơn cho cả khu ven sông Hồng: cầu đặt ở đâu, nút giao thông thế nào.
- Đầu năm 2025, thành phố quyết định bỏ tiền ra làm.
- Tháng 10/2025 mới bắt đầu khởi công.
Từ lúc vẽ đến lúc làm là 14 năm.
Vì sao lâu vậy? Theo em, một con đường hay một cây cầu muốn làm được thì cần 2 thứ: tiền và mặt bằng. Có bản vẽ rồi nhưng vẫn phải chờ có ngân sách, chờ giải phóng mặt bằng xong. Đủ 2 thứ đấy mới khởi công được, và đến lúc khởi công thì báo mới đưa tin. Nói đơn giản là anh chị thấy được ngày khởi công, chứ không để ý ngày có quy hoạch.
Vành đai 1 ở Đống Đa nằm trên bản đồ gần 30 năm
Em lấy thêm một ví dụ ngay ở Đống Đa. Đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu Voi Phục chạy dọc Đê La Thành, ngày 2/9 vừa rồi mới thông xe, nhiều người nghĩ đây là dự án mới. Nhưng con đường này đã nằm trên bản đồ quy hoạch Hà Nội từ cuối những năm 90, tức là gần 30 năm.
Cả tuyến Vành đai 1 làm từng đoạn một. Đoạn Kim Liên đến Ô Chợ Dừa, rồi Ô Chợ Dừa đến Hoàng Cầu đã làm xong từ hơn 10 năm trước. Đoạn cuối cùng Hoàng Cầu đến Voi Phục phải chờ đến tận bây giờ, vì riêng tiền đền bù đã quá lớn, tính ra hơn 3 tỷ một mét đường.
Những ai mua nhà ở khu đó từ trước mà chịu tra quy hoạch thì đã biết từ đầu nhà nào nằm trong phần mở đường. Nhà nào nằm trong thì tránh. Nhà nào nằm ngoài và sau này ra mặt đường như bây giờ thì có những khách sẵn sàng mua để đợi. Cùng một con đường, có người sợ, có người sẵn sàng chờ nó.
Hà Nội không bao giờ hết quy hoạch
Quay lại câu hỏi ban đầu. Nếu chờ hết quy hoạch rồi mới mua thì anh chị sẽ chờ đến mốc nào?
Em nói thật là một thành phố như Hà Nội thì không bao giờ hết quy hoạch. Năm nay là cầu, năm sau là metro, năm sau nữa có thể là chỉnh trang các khu tập thể cũ, mà tập thể cũ ở Hà Nội thì nhiều thế nào anh chị biết rồi. Lúc nào cũng có một công trình đang làm, lúc nào báo cũng đưa tin. Nếu tiêu chí là chờ hết quy hoạch thì em nghĩ là sẽ chờ mãi.
Người chờ và người tra quy hoạch
Em có một chị khách ưng một căn trong ngõ ở Láng Hạ. Đấy là khu phân lô, quy hoạch đã ổn định rồi, nhưng lúc đấy chị chần chừ vì sợ tin quy hoạch. Đến khi chị sẵn sàng thì đã có khách khác chốt căn đấy. Chị nhắn em đúng một câu: “Quay đi quay lại không còn.”
Ngược lại, có một anh khách mua nhà qua em ở khu Thái Hà. Xem nhà xong, anh khách nói đúng một câu: “Check quy hoạch xong là có thể vào việc.” Kiểm tra xong, quy hoạch không có vấn đề gì, 2 ngày sau là anh khách đặt cọc.
Cùng lo quy hoạch. Một người chờ quy hoạch hết, một người kiểm tra quy hoạch cho đúng căn định mua. Người mua được nhà là người thứ 2.
Quy hoạch không phải để chờ, quy hoạch là để tra
Những quy hoạch lớn của Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050, phần lớn đã được vẽ sẵn. Việc của người mua nhà không phải là ngồi chờ thành phố vẽ xong, mà là đến cơ quan nhà nước tra xem căn nhà định mua đặt lên bản đồ đã vẽ sẵn đó có bị dính quy hoạch không.
Quy hoạch có điều chỉnh thì tra theo bản mới nhất
Quy hoạch thỉnh thoảng vẫn được điều chỉnh. Ví dụ cuối năm 2024, quy hoạch chung của Thủ đô đã được điều chỉnh tổng thể. Nhưng những lần điều chỉnh như vậy đều có công bố, có lấy ý kiến và có thời gian, chứ không phải đùng một phát là có ngay quy hoạch. Trước khi đặt cọc mà tra theo bản mới nhất thì đã an toàn hơn rất nhiều so với mua mà không tra.
Còn đại lộ cảnh quan sông Hồng thì sao
Đại lộ cảnh quan sông Hồng là dự án mới thật, cuối năm 2025 thành phố mới thống nhất chủ trương. Chỗ này em không cãi. Nhưng anh chị để ý giúp em 2 điều.
Một là đại lộ này đi dọc 2 bên bờ sông Hồng. Từ năm 2022 khu này đã là một vùng quy hoạch riêng, chủ yếu để thoát lũ, xây dựng bị hạn chế từ rất lâu rồi. Ai mua nhà ở khu này mà tra quy hoạch thì sẽ biết đây là khu đặc biệt.
Hai là ngay cả một dự án lớn như vậy cũng không đùng một phát là có. Thành phố công bố, lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch công khai, và làm từ năm 2026 đến tận năm 2038. Chính dự án này là lý do em nhắc anh chị tra quy hoạch theo bản mới nhất trước khi đặt cọc mua nhà.
3 trường hợp khi tra quy hoạch một căn nhà phố Đống Đa
Trường hợp 1, căn nhà nằm trong quy hoạch mở đường
Anh chị kiểm tra rõ đó là quy hoạch gì và ăn vào bao nhiêu. Bị ăn vào ít thì có thể cân nhắc xem phần còn lại có còn hợp nhu cầu không, và đó cũng là căn cứ để thương lượng giá (cách xem giá đắt hay hợp lý em có viết ở bài cách tính giá đất nhà phố). Còn quy hoạch ăn vào hết thì em nghĩ nên bỏ. Mua nhà là để giữ tài sản, chứ không phải mua thêm một nỗi lo.
Trường hợp 2, không dính nhưng nằm sát công trình sắp làm
Ví dụ sát một con đường sắp mở, hay sát một nhà ga metro. Cái này phải tính kỹ. Lúc công trình xây dựng sẽ có bụi, có ồn, đi lại khó khăn. Làm xong thì đi lại thuận tiện hơn và giá căn nhà có thể tăng lên. Tức là đánh đổi vài năm để lấy một vị trí tốt hơn. Đáng hay không còn tuỳ anh chị mua để ở ngay hay mua để giữ lâu dài.
Trường hợp 3, căn nhà không dính quy hoạch gì
Tại thời điểm tra, theo bản mới nhất, căn nhà không dính quy hoạch gì thì về mặt quy hoạch không có vấn đề gì cả.
Phần lớn nhà phố trong ngõ, nhà phân lô ở Đống Đa sẽ rơi vào trường hợp 2 hoặc 3. Còn trường hợp 1 thì tra là ra ngay, không cần phải chờ.
Quy hoạch nhiều không có nghĩa là chưa nên mua
Nhiều người nhầm ở điểm này. Quy hoạch nhiều không có nghĩa là chưa nên mua. Quy hoạch nhiều có nghĩa là phải tra kỹ trước khi mua. Hai câu đấy khác nhau hoàn toàn. Câu thứ nhất là đứng ngoài có khi đến vài năm. Câu thứ hai chỉ mất vài ngày để có câu trả lời đúng cho căn nhà đang xem.
Tóm lại có 3 ý. Một là những cây cầu, con đường, dự án anh chị thấy tự dưng làm luôn thì phần lớn đã nằm trên bản vẽ từ hơn 10 năm trước, giờ mới có tiền và mặt bằng để làm. Hai là Hà Nội không bao giờ hết quy hoạch, chờ cho hết là chờ mãi. Ba là quy hoạch không phải để chờ mà là để tra, tra cho đúng căn định mua.
Quy hoạch là một trong những nỗi lo khách hay nhắn em khi mua nhà. Nỗi lo lãi vay em đã viết ở bài lãi suất cao có nên mua nhà.
Anh chị đang để ý một căn nhà ở Đống Đa mà chưa biết có dính quy hoạch không?
Nhắn em chữ “QUY HOẠCH”. Em sẽ hỏi anh chị khu vực và con ngõ, rồi tra sơ bộ giúp xem khu đấy đang có quy hoạch thế nào, hoàn toàn miễn phí. Trước khi đặt cọc thật thì anh chị vẫn nên đến cơ quan nhà nước tra lại cho chắc.
Anh chị muốn nhận danh sách 20 căn nhà phố ngõ ô tô đẹp nhất Đống Đa (đã kiểm tra pháp lý, check quy hoạch): bannhadongda.chucuong.com. Hoặc nhắn qua trang Facebook của em.
Câu hỏi thường gặp
Quy hoạch nhiều có nên mua nhà không?
Quy hoạch nhiều không có nghĩa là chưa nên mua, mà có nghĩa là phải tra kỹ quy hoạch cho đúng căn định mua trước khi đặt cọc. Hà Nội không bao giờ hết quy hoạch, nên chờ cho hết thì sẽ chờ mãi.
Vì sao nhiều cây cầu, con đường ở Hà Nội tự nhiên làm luôn?
Phần lớn đã nằm trên bản vẽ từ lâu. Ví dụ cầu Trần Hưng Đạo có trong quy hoạch chung Hà Nội từ năm 2011, năm 2022 được vẽ chi tiết, tháng 10/2025 mới khởi công. Một công trình phải chờ đủ tiền và mặt bằng mới làm được, và đến lúc khởi công thì báo mới đưa tin.
Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu Voi Phục có trong quy hoạch từ bao giờ?
Con đường này nằm trên bản đồ quy hoạch Hà Nội từ cuối những năm 90, gần 30 năm trước khi đoạn Hoàng Cầu Voi Phục thông xe ngày 2/9/2026. Đoạn cuối phải chờ lâu vì tiền đền bù quá lớn, hơn 3 tỷ một mét đường.
Quy hoạch bị điều chỉnh thì người mua nhà làm thế nào?
Các lần điều chỉnh quy hoạch đều có công bố, có lấy ý kiến và có thời gian. Trước khi đặt cọc, anh chị tra theo bản quy hoạch mới nhất thì đã an toàn hơn rất nhiều so với mua mà không tra.
Tra quy hoạch một căn nhà phố thường ra những trường hợp nào?
Thường có 3 trường hợp: căn nhà nằm trong quy hoạch mở đường, căn nhà không dính nhưng nằm sát công trình sắp làm, và căn nhà không dính quy hoạch gì. Phần lớn nhà phố trong ngõ, phân lô ở Đống Đa rơi vào trường hợp 2 hoặc 3.
Bài viết liên quan
- Chạy thử Vành đai 1 Hoàng Cầu Voi Phục hết bao nhiêu phút
- Lãi suất cao có nên mua nhà hay tạm dừng
- Cách tính giá đất khi mua nhà phố để biết đắt hay hợp lý
- Đặt cọc mua nhà từ 15/10/2026 cần biết những gì
- Nhà phân lô Hoàng Cầu 7 tầng thang máy, ô tô vào nhà, gần công viên
Các mốc thời gian về cầu Trần Hưng Đạo, Vành đai 1 và đại lộ cảnh quan sông Hồng tổng hợp từ thông tin công bố của thành phố. Tra quy hoạch sơ bộ chỉ để tham khảo, trước khi giao dịch anh chị nên tra cứu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư.