Đặt cọc mua nhà từ 15/10/2026 cần biết những gì
Đặt cọc mua nhà từ 15/10/2026 có gì khác?
Từ ngày 15/10/2026, nếu chuyện đặt cọc mua nhà đổ vỡ và phải ra tòa, tòa sẽ xử theo một hướng dẫn mới của Tòa án nhân dân tối cao. Hướng dẫn này rõ hơn, thống nhất hơn, và có mấy điểm mà người mua lẫn người bán hay hiểu sai. Bài này em gom lại 6 điều anh chị cần biết trước khi đặt bút ký tờ giấy cọc.
Đặt cọc mua nhà theo hướng dẫn mới, không phải luật mới
Đầu tiên em nói cho rõ: đây không phải luật mới. Luật về đặt cọc vẫn là Bộ luật Dân sự như cũ.
Cái mới là Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ra Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thông qua ngày 18/8/2026, có hiệu lực từ 15/10/2026. Nghị quyết hướng dẫn các tòa bên dưới gặp tranh chấp đặt cọc thì xử thế nào. Vì trước giờ cùng một kiểu vụ việc, tòa chỗ này xử một kiểu, tòa chỗ kia xử một kiểu khác. Giờ thì thống nhất lại.
Còn một điều nữa: vụ nào tòa đã xử xong, bản án có hiệu lực trước ngày 15/10/2026, thì không lấy nghị quyết này ra để lật lại được.
Giấy cọc viết vội vẫn là giấy cọc
Cái này em gặp rất nhiều. Đi xem nhà, anh chị ưng quá, sợ người khác mua mất, thế là viết tay một tờ giấy cọc. Trong đấy diện tích chưa ghi, giá chốt cũng chưa rõ. Rồi sau đó một bên đổi ý và nói rằng giấy sơ sài như thế thì không có giá trị.
Theo hướng dẫn mới thì có giá trị đấy ạ. Thiếu kích thước, thiếu giá, tờ cọc vẫn có thể có hiệu lực. Tòa sẽ xét riêng cái thỏa thuận cọc đấy chứ không gạt đi luôn.
Nên anh chị nhớ giúp em: đã ký giấy cọc là đã bị ràng buộc. Vội đến mấy thì cũng ghi cho đủ.
Nhà chưa có sổ, cọc không tự mất hiệu lực
Ở Đống Đa em gặp suốt mấy kiểu nhà này: nhà thừa kế chưa sang tên xong, nhà đang thế chấp ngân hàng, hoặc nhà đang làm sổ, chủ bảo tháng sau có.
Trước giờ nhiều người nghĩ nhà chưa đủ điều kiện bán thì cọc cũng vô hiệu, có chuyện thì tiền của ai trả lại người đấy, thế thôi. Giờ thì khác. Đất chưa có sổ, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thì thỏa thuận cọc vẫn không tự động vô hiệu.
Chủ nhà hứa 3 tháng có sổ mà không làm được thì sao
Ví dụ chủ nhà hứa trong vòng 3 tháng sẽ làm xong sổ, bên mua đặt cọc. Hết 3 tháng, chủ nhà không làm được. Thì tờ giấy đặt cọc vẫn được tòa xem xét, ai có lỗi thì người đấy chịu.
Nhưng nếu chủ nhà đã nộp hồ sơ đầy đủ, đúng hạn, mà cơ quan nhà nước chậm giải quyết, thì đó là trở ngại khách quan. Không bị phạt cọc, chỉ trả lại cọc.
Nên em khuyên thế này. Người mua: ghi rõ ngày nào phải xong việc gì, xong sổ ngày nào, giải chấp ngày nào. Người bán: nộp hồ sơ xong thì giữ kỹ giấy biên nhận, vì đấy chính là căn cứ nếu xảy ra tranh chấp.
Lỗi ai người nấy chịu, nhưng không phạt không có nghĩa là được giữ tiền
Quy tắc gốc thì anh chị biết rồi: người mua bỏ cọc thì mất cọc, người bán không bán nữa thì trả cọc và đền thêm một khoản bằng tiền cọc, tức là đền gấp đôi.
Nghị quyết nói rõ thêm: bên nào có lỗi làm hỏng việc thì bên đấy mới phải chịu phạt cọc. Hai bên cùng có lỗi thì không ai phạt ai. Gặp chuyện bất khả kháng cũng không phạt.
Không bị phạt cọc khác với được giữ tiền cọc
Chủ nhà không bị phạt, nhưng tiền cọc của người mua thì vẫn phải trả lại. Đừng ai nghĩ “không phạt” là “tiền vào túi” nhé.
Cọc để làm gì thì phải ghi cho rõ
Cái này em đoán là rất ít anh chị để ý. Tiền đặt cọc của anh chị là để giữ cái gì? Chỉ để hẹn nhau đi ký công chứng, hay để bảo đảm cả việc trả tiền, giao nhà, sang tên?
Nếu tờ cọc chỉ ghi là để bảo đảm việc ký hợp đồng, thì khi ký công chứng xong, sau đó một bên mới vi phạm, sẽ không phạt cọc theo tờ cọc đấy nữa. Lúc đấy xử theo hợp đồng mua bán.
Nên khi viết giấy cọc, anh chị ghi rõ: cọc để bảo đảm việc ký và cả việc thực hiện hợp đồng. Một dòng thôi, nhưng khác nhau rất nhiều.
Phạt cọc gấp mấy lần cũng được, nhưng có giới hạn
Nhiều tờ giấy cọc ghi phạt gấp đôi, gấp ba, thậm chí gấp năm. Có được không? Được. Hai bên thỏa thuận thì tòa tôn trọng. Tòa chỉ chặn một chỗ: tiền phạt cọc không được vượt quá giá trị hợp đồng mua bán, tính theo giá trị lúc tòa xử sơ thẩm, chứ không tính theo số tiền đã đặt cọc.
Em lấy ví dụ một căn nhà ở Đống Đa, chốt giá mua bán 30 tỷ, cọc 1 tỷ, thỏa thuận nếu một trong hai bên không thực hiện thì phạt cọc gấp 3, tức là 3 tỷ. Số tiền 3 tỷ vẫn dưới 30 tỷ, nên tòa có thể chấp nhận. Đây là ví dụ em tự đặt ra để anh chị dễ hình dung.
Hai chuyện nhỏ về phạt vi phạm, bồi thường và tiền lãi
- Phạt cọc và phạt vi phạm: nếu giấy vừa ghi phạt cọc vừa ghi phạt vi phạm cho cùng một lỗi, tòa chỉ lấy phạt cọc, không cộng dồn. Còn thiệt hại thật, ví dụ mất tiền lãi vay, mất cơ hội mua căn khác, thì vẫn có thể đòi bồi thường thêm nếu có căn cứ.
- Tiền lãi: tiền cọc phải trả lại mà trả chậm thì có thể bị tính lãi. Tiền phạt cọc thì không tính lãi, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Cọc bằng gì và đòi đến bao giờ
Thường thì cọc là bằng tiền. Nhưng hướng dẫn mới nói rõ cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số cũng cọc được, miễn là giao được cho bên nhận cọc giữ và quy ra được thành tiền.
Có điều, tài sản chung thì phải cẩn thận. Tài sản chung của hai vợ chồng thì phải cả hai vợ chồng đồng ý. Tài sản nhiều người cùng có phần thì mỗi người chỉ được đem phần của người đó ra cọc.
Cuối cùng là chuyện thời gian. Muốn đòi phạt cọc, đòi bồi thường thì có hạn là 3 năm, để quá là mất quyền khởi kiện. Còn đòi lại chính tiền cọc của anh chị thì không có thời hạn, tiền của anh chị thì lúc nào cũng đòi được.
5 dòng cần nhìn trước khi ký giấy cọc
Em gói lại cho anh chị dễ nhớ. Trước khi ký giấy cọc, nhìn năm thứ này:
- Ghi đủ: địa chỉ, diện tích, giá, ngày công chứng.
- Nhà chưa sạch sổ (đang làm sổ, đang thế chấp, thừa kế chưa sang tên) thì ghi rõ hạn xong từng việc.
- Ghi cọc để bảo đảm cả việc ký lẫn việc thực hiện hợp đồng.
- Đọc kỹ mức phạt, con số đó là thật.
- Đủ người ký: vợ chồng, đồng sở hữu, đồng thừa kế.
Em làm môi giới ở Đống Đa, những trường hợp giao dịch thất bại vì cọc em thấy không ít. Mà phần lớn không phải vì ai lừa ai, mà là vì tờ giấy cọc viết vội, sơ sài. Muốn hiểu thêm về chuyện chọn nhà trước khi xuống tiền, anh chị đọc thêm bài nhà đường đâm có nên mua không.
Anh chị đang cầm một tờ giấy cọc mà thấy lấn cấn?
Nhắn em, em xem giúp chỗ nào nên hỏi thêm luật sư trước khi ký.
Hoặc nhắn qua trang Facebook của em.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc mua nhà từ 15/10/2026 có gì thay đổi?
Luật về đặt cọc vẫn là Bộ luật Dân sự. Cái mới là Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hiệu lực từ 15/10/2026, hướng dẫn các tòa xử tranh chấp đặt cọc thống nhất với nhau.
Giấy cọc viết tay thiếu diện tích, thiếu giá có giá trị không?
Theo hướng dẫn mới, thiếu kích thước hay thiếu giá thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực. Tòa xét riêng thỏa thuận cọc chứ không tự động gạt đi.
Nhà chưa có sổ đỏ thì đặt cọc có bị vô hiệu không?
Không tự động vô hiệu. Đất chưa có sổ, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thì thỏa thuận cọc vẫn được xem xét, bên nào có lỗi thì bên đó chịu. Nếu chậm do trở ngại khách quan, như đã nộp hồ sơ đúng hạn mà cơ quan nhà nước chậm giải quyết, thì không phạt cọc, chỉ trả lại cọc.
Thỏa thuận phạt cọc gấp 3, gấp 5 có được không?
Được, hai bên thỏa thuận thì tòa tôn trọng. Giới hạn là tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng mua bán, tính theo giá trị lúc tòa xử sơ thẩm.
Đòi lại tiền cọc có bị hết thời hạn không?
Đòi phạt cọc hoặc bồi thường có thời hạn 3 năm. Còn đòi lại chính tiền cọc đã đặt thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Bài viết liên quan
- Quy hoạch nhiều có nên mua nhà hay chờ thêm
- Cách tính giá đất khi mua nhà phố để biết đắt hay hợp lý
- Lãi suất cao có nên mua nhà hay tạm dừng
- Chạy thử Vành đai 1 Hoàng Cầu Voi Phục hết bao nhiêu phút
- Nhà đường đâm có nên mua không
- Đống Đa cũ giờ có mấy phường và nhà anh chị về phường nào
- Gò Đống Đa và ý nghĩa cái tên Đống Đa
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải tư vấn pháp lý. Người viết là môi giới, không phải luật sư. Việc cụ thể anh chị nên hỏi luật sư. Nguồn: Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Báo Công lý; VnExpress; Báo Nhân Dân.